Avec plus de 2'000 portefeuilles immobiliers participants dans le monde entier, le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) est devenu la référence en matière de durabilité dans le secteur immobilier. Friedel Bachmann, expert en portefeuilles durables, explique la signification des résultats du GRESB et leur impact sur le secteur.
Le secteur de l'immobilier est en pleine mutation. Peu d'institutions le montrent aussi clairement que le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Depuis son lancement il y a plus de 10 ans, le nombre d'entreprises participantes en Suisse est passé de six à l'origine à 67 et en Allemagne de 21 à 115 ! L'année dernière, plus de 2 000 portefeuilles immobiliers ont été évalués dans le monde entier dans le cadre du benchmark de durabilité.
Il est grand temps d'examiner ce récipient de plus près. Dr. Friedel Bachmann, Head of Service Unit Sustainable Portfolios, et son équipe accompagnent diverses grandes entreprises de la région DACH dans la saisie des données et l'interprétation des résultats du GRESB. Dans cet entretien, il explique ce qu'est un bon résultat GRESB, comment il se compose et quels sont les défis qui peuvent survenir lors de la saisie.
Friedel, le GRESB est manifestement très populaire. Pourquoi en fait ?
De plus en plus d'investisseurs institutionnels misent sur la durabilité et les valeurs à long terme. Dans le cadre de l'augmentation des réglementations et des exigences sociales, la valeur actionnariale est également de plus en plus considérée sur un horizon temporel intergénérationnel. Les scores GRESB et les données sur lesquelles ils sont basés aident les propriétaires immobiliers et les investisseurs à comprendre la performance ESG relative et le risque d'un actif au sein d'un fonds ou d'une entreprise et à les comparer au marché.
Le momentum du GRESB est très élevé, l'indice de référence a presque atteint la "masse critique". De nombreux grands propriétaires de portefeuilles y participent activement. Cela met naturellement la pression sur le reste du marché pour qu'il participe également afin d'offrir la transparence et la comparabilité requises.
Quels sont les portefeuilles immobiliers qui se prêtent à une évaluation GRESB ?
La plupart des participants se concentrent sur le portefeuille existant ou les investissements dits permanents ("performance") lors de la saisie, car les objectifs de zéro net sont pressants et les réglementations se concentrent actuellement en particulier sur les émissions de consommation pendant la phase d'exploitation. Mais il existe aussi la possibilité de faire évaluer les portefeuilles de développement ("Development"). D'autres données sont alors requises, par exemple pour la gestion de l'ensemble des émissions de construction ou de l'énergie grise.
Le GRESB évalue les portefeuilles selon différentes priorités et types d'objets. Les immeubles de remplacement, les bureaux et les immeubles d'habitation sont particulièrement fréquents. Mais il existe désormais aussi des classes spéciales avec d'autres types d'utilisation comme les immeubles logistiques, les hôtels ou les maisons de soins et les établissements de santé.
Existe-t-il des preuves que la participation au reporting GRESB a un effet positif sur la performance ou le rendement d'un fonds immobilier ?
Une étude scientifique publiée en 2022 par différentes universités du Royaume-Uni, des États-Unis et de Hong Kong a examiné la relation entre la performance financière des fonds indiciels NCREIF Open Ended Diversified Core Equity (ODCE) et le reporting ESG avec le GRESB. Les résultats montrent que la déclaration GRESB est associée à une augmentation de 0,35% du rendement total trimestriel d'un fonds ODCE.
Je n'ai actuellement pas connaissance d'une évaluation similaire des véhicules immobiliers dans la région DACH. Mais je suis convaincu qu'une meilleure performance en matière de durabilité peut contribuer à moyen terme à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers et à la réduction des risques. Pour l'instant, la priorité est toutefois donnée à la transparence. Il s'agit de pouvoir mieux évaluer ses propres efforts et de se comparer à ses concurrents.
Cela semble beaucoup d'efforts sans résultats tangibles...
Je ne suis pas d'accord. Les entreprises que nous accompagnons dans la saisie du GRESB travaillent activement à l'amélioration de leurs scores à chaque participation. Les résultats sont étudiés en détail et, lorsque cela s'avère judicieux, ils sont également ventilés à l'objet individuel. Ensuite, des mesures sont définies et mises en œuvre pour promouvoir les différents aspects de la durabilité. Le GRESB fournit donc des indications concrètes et contribue à rendre le parc immobilier plus durable et plus respectueux du climat. Cela se voit aussi au fait que les scores GRESB se sont fortement améliorés au fil des ans, rien qu'en Europe.
Restons-en à l'effort. En quoi consiste exactement un tel accompagnement ou, en d'autres termes, comment fonctionne une telle saisie ?
Notre assistance lors de la saisie du GRESB se divise en deux parties : une partie consacrée aux données, qui comprend en principe le traitement des données de consommation, et une partie qualitative, qui concerne par exemple des aspects tels que le reporting, les directives ou la stratégie.
Nous proposons à nos clients un "programme de bien-être" complet qui accompagne l'ensemble du processus. Un peu comme un bureau fiduciaire qui remplit la déclaration d'impôts. C'est-à-dire que nous aidons à obtenir les données nécessaires tout en comblant les lacunes existantes. Nous aidons à interpréter correctement les différents aspects, optimisons la saisie dans la mesure du possible et introduisons les informations nécessaires dans le système GRESB en temps voulu. Nous classons également les résultats et aidons les gestionnaires de portefeuille et d'actifs à en tirer des directives d'action et des mesures tangibles. Dans de nombreux cas, nous accompagnons également la mise en œuvre des mesures définies.
Quels sont les défis que vous rencontrez ?
La fusion de données provenant de différentes sources est particulièrement difficile. Les flux de données sont certes de plus en plus automatisés et uniformisés, mais ils proviennent de différents systèmes, sont agrégés différemment et doivent être fusionnés sous la pression du temps. Comme seules les données originales sont acceptées chez GRESB, nous travaillons souvent avec un retard de plusieurs mois, car les décomptes de charges, par exemple, sont souvent en attente.
Nous en revenons à notre sujet favori, la transformation numérique. En théorie, un tel décompte de charges devrait pouvoir être consulté en appuyant sur un bouton, non ?
En pratique, ce n'est malheureusement pas encore le cas. Le délai de mise à disposition d'un décompte de charges dépend souvent des sociétés de gestion. Nous devons donc parfois récupérer les données directement auprès des sociétés d'énergie, ce qui est plus compliqué et entraîne des coûts supplémentaires.
Idéalement, les systèmes devraient interagir, apprendre les uns des autres et être reliés par des interfaces. Mais cela soulève de nombreuses questions sur la protection des données, en particulier pour les données sensibles des locataires. La traçabilité des informations est d'une grande importance pour nos clients, car l'ensemble du flux de données, les sources de données, le traitement et le calcul des indicateurs sont de plus en plus audités, comme c'est le cas pour les indicateurs financiers.
Cela nécessite donc un certain temps de préparation. Quand le processus GRESB commence-t-il et quand la saisie doit-elle être terminée ?
Selon la taille du portefeuille, nous commençons soit en janvier, soit en mars au plus tard pour les petits portefeuilles. La date limite de soumission pour toutes les soumissions est fin juin. Les résultats provisoires sont publiés en septembre, avec la possibilité de corriger des erreurs, et les résultats finaux sont connus en octobre.
Que mesure le GRESB ?
Le GRESB évalue les portefeuilles immobiliers dans deux catégories : "Performance" (portefeuilles existants) ou "Développement" (portefeuilles en développement) et "Gestion". Les aspects des trois dimensions E (Environnement), S (Social) et G (Gouvernance) sont évalués. Au total, un maximum de 100 points peut être obtenu. La partie Performance/Développement compte pour 70% de la note globale. La partie gestion représente 30 pour cent et est identique pour le portefeuille et le développement.
- Le score de performance mesure la performance durable du parc immobilier. Il faut notamment fournir des informations sur la consommation d'énergie et d'eau, les émissions de gaz à effet de serre ou la quantité de déchets. Les mesures qui favorisent l'efficacité énergétique ou l'efficacité de l'eau sont également relevées.
- Pour les portefeuilles de développement, un score de développement est également calculé. Il mesure la prise en compte des questions ESG dans la conception, la construction et l'entretien des bâtiments. Ici, l'accent est mis sur les stratégies immobilières, les directives de construction, le choix du site et les émissions grises.
- Le score de gestion correspond à une évaluation qualitative et mesure des aspects typiques tels que l'existence de directives et de stratégies de durabilité, le reporting ou la gestion des risques. S'y ajoutent des thèmes tels que les programmes de leadership, la diversité des sexes, la satisfaction des collaborateurs ou la structure d'âge du personnel. Plus que le contenu proprement dit, il est important ici que les documents et les processus soient disponibles et que des options d'action soient présentées.
Quels résultats sont publiés ?
Les résultats sont publiés sous la forme d'un rapport de référence. Les résultats individuels comprennent le nombre de points obtenus par catégorie et le nombre d'étoiles, qui sont basés sur un classement relatif. Les 20 % les plus performants reçoivent cinq étoiles, les autres participants sont ramenés proportionnellement aux quintiles inférieurs.
En outre, les participants reçoivent le "Green Star Label" s'ils obtiennent au moins 50 points dans la partie quantitative (performance/développement) et qualitative (gestion).
Quand un classement GRESB est-il considéré comme un bon résultat ?
Un bon résultat GRESB se caractérise par un nombre de points élevé et une bonne performance dans les différentes catégories d'évaluation et dépend certainement du nombre de fois où l'on a déjà participé au benchmark. L'effort initial est généralement si important que certaines exigences, comme les données sur l'électricité locative, ne peuvent être introduites que les années suivantes. Avant cela, on se concentre simplement sur les données plus urgentes. Le GRESB doit donc être considéré comme un processus itératif, dans lequel on essaie de s'améliorer progressivement au fil des ans dans les différents domaines d'action.
En principe, plus les véhicules immobiliers obtiennent d'étoiles, plus ils sont performants par rapport au marché. Lors de la saisie initiale, un résultat de deux à trois étoiles peut être considéré comme bon, ceux qui sont présents depuis longtemps devraient viser quatre étoiles. Seuls les "Industry Leaders", c'est-à-dire les 20 meilleurs pour cent, obtiennent cinq étoiles. L'expérience montre qu'il est très difficile de franchir cette limite.
Alors, restons réalistes : à quoi les détenteurs de portefeuilles doivent-ils faire attention s'ils veulent obtenir quatre étoiles ?
Pour les portefeuilles existants, une couverture élevée des données de consommation, la part de surface certifiée dans le portefeuille immobilier et un engagement du locataire à grande échelle sont des facteurs décisifs. Les mesures qui en découlent sont souvent coûteuses, complexes et contraignantes pour les entreprises. Il est donc beaucoup plus difficile de briller dans le domaine quantitatif. Actuellement, une couverture de données élevée est encore essentielle pour une bonne évaluation. A l'avenir, l'accent sera mis de plus en plus sur la performance réelle, c'est-à-dire sur l'intensité énergétique et carbone concrète au cours de l'année de reporting et en comparaison annuelle.
La note du GRESB a tendance à correspondre à une gestion des données stratégique et structurée. Si vous souhaitez vous améliorer à long terme, vous avez tout intérêt à investir dans l'infrastructure numérique et dans une stratégie de données professionnelle.
En guise de conclusion : Comment le secteur immobilier va-t-il évoluer grâce au GRESB, qu'en pensez-vous ?
L'influence réciproque du GRESB et du reporting durable dans le secteur privé devrait continuer à croître dans les années à venir. Avec l'augmentation des exigences en matière de zéro net et de modèles circulaires dans le secteur de la construction, je pense que les portefeuilles de développement seront de plus en plus évalués à l'avenir.
Nous constatons toutefois que la soumission du GRESB est très coûteuse. Tout le monde ne veut ou ne peut pas se le permettre. C'est pourquoi de nouveaux instruments et de nouveaux labels dédiés à l'évaluation de la performance ESG des biens immobiliers continuent de voir le jour au niveau régional. Il est important d'évaluer soigneusement quel certificat et quelle notation conviennent à la stratégie d'investissement et au portefeuille immobilier.
pom+Consulting SA a initié la transformation durable du secteur immobilier il y a près de 15 ans déjà - par conviction. Notre expertise remonte à 2011 : nous avons alors développé le premier contrôle de durabilité pour les détenteurs de portefeuilles et publié, en collaboration avec la KBOB et la communauté d'intérêts des maîtres d'ouvrage professionnels privés (IPB), un guide d'action très remarqué sur le thème de la "gestion immobilière durable". Aujourd'hui, nous accompagnons de nombreuses entreprises dans toute la Suisse et en Allemagne sur la voie de la neutralité climatique.
pom+ est un partenaire officiel du GRESB. Pour plus d'informations sur la soumission de portefeuille, cliquez ici.